Die schwache wirtschaftliche Lage, globale Rezession, Unsicherheit aufgrund der Geopolitik und der nach wie vor ungebrochene Trend zum Homeoffice machen dem Markt für Büroimmobilien seit geraumer Zeit zu schaffen.
In allen großen deutschen Städten stagnieren Vermietung und Verkauf. Auch in Köln herrscht eigentlich Flaute, Vermietungen und Verkäufe an Unternehmen oder private Investoren laufen schleppend oder finden gar nicht statt. Wäre da nicht die öffentliche Hand.
60 Prozent mehr Umsatz – vor allem dank der Stadt
Auf den ersten Blick sieht das Jahresendergebnis des Kölner Investmentmarktes zufriedenstellend aus: 1,3 Milliarden Euro – und damit 60 Prozent mehr Umsatz als im Vorjahr – wurden mit Gewerbeimmobilien erzielt. Nach dem schwachen Jahr 2023 scheint sich der Markt demnach verbessert zu haben, schreiben die Experten von Greif & Contzen in ihrem Marktbericht.
Der zweite Blick relativiert die Erfolgsstory bei den Verkäufen jedoch etwas, denn für die ordentliche Steigerung sorgten vor allem zwei außergewöhnliche Großtransaktionen: das Nordgelände der Kölner Messe und das neu gebaute Büroensemble Rossio. In beiden Fällen war die Stadt Köln Käufer. Mit gut 385 Millionen Euro für die Messehallen und rund 270 Millionen für das Rossio in Köln-Deutz wurde die Stadt 2024 zum wichtigsten Akteur auf dem Markt und generierte rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens, so Greif & Contzen. "Ohne diese Sondereinflüsse wäre das Marktgeschehen 2024 kleinteilig und in Stagnation geblieben", sagt Thorsten Neugebauer, Leiter des Bereiches Investment bei der Greif & Contzen.
Experten erwarten Belebung
"Für das Gesamtjahr 2025 rechnen wir mit einer weiteren Belebung des Kölner Investmentmarkts, sodass ein Ergebnis in Höhe von rund 1,2 Milliarden Euro erzielt werden kann", sagt Christian Sauer, Regional-Manager des Immobilienberatungsunternehmens Collier. Eine Belebung des Marktes werde in erster Linie in den Bestlagen in der Innenstadt zu beobachten sein.
Blickt man auf die Vermietung von Bürogebäuden, so hat sich der Kölner Markt 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht verbessert. Laut Erhebungen des Immobilienunternehmens JLL hat der Flächenumsatz um zehn Prozent zugelegt und liegt bei nun 229.300 Quadratmetern für das Gesamtjahr. Entscheidenden Anteil daran hatte mit 103.100 Quadratmetern das dritte Quartal. Dennoch bleibt das abgelaufene Jahr mit minus 16 Prozent hinter dem fünfjährigen sowie mit minus 23 Prozent hinter dem zehnjährigen Mittelwert zurück.
Spitzenmiete bleibt bei 32,50 Euro
"Die Gemengelage aus einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld, unsicheren Auftragslagen und politischer Ungewissheit wirkt sich aus", sagt Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln. Einige Mietvertragsabschlüsse scheiterten bereits auf dem Weg, während sich die Prozesse auch bei letztlich erfolgreichen Abschlüssen hinziehen. Nutzer erwarteten beispielsweise mehr Anreize seitens des Vermieters und prüften Neuanmietungen wesentlich sorgfältiger. "Sicherheit steht derzeit mehr denn je im Fokus, weshalb sich einige Nutzer intensiv mit Bestandsverlängerungen auseinandersetzen", so Kirchhoff.
Keine Veränderung gab es laut JLL unterdessen bei der Spitzenmiete, die weiterhin bei 32,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Anders sieht es dagegen bei der Leerstandsquote aus, die seit Ende 2023 auf nun 4,3 Prozent geklettert ist, was aber nichts an dem Umstand ändert, dass Köln weiterhin den geringsten Leerstand unter den sieben Immobilienhochburgen aufweist. © Kölner Stadt-Anzeiger
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