- Schimmel an den Wänden, eine defekte Heizung oder eine permanente Belästigung durch Baulärm: Die Gründe für eine Mietminderung können vielfältig sein.
- Lesen Sie, wie Sie eine Mietminderung korrekt geltend machen können.
Wer in München, Berlin oder einer anderen Großstadt lebt, kennt das Problem: Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, und selbst für kleine WG-Zimmer sind Monatsmieten im mittleren dreistelligen Bereich längst Normalität geworden. Der hohe Preis ist aber nicht zwingend eine Garantie dafür, dass in der neuen Immobilie alles gut in Schuss ist.
Doch keine Panik: Auch wenn Sie den Mietvertrag für Ihre neue Bleibe bereits unterschrieben haben und erst im Anschluss gravierende Mängel feststellen, sind Sie rechtlich abgesichert. Diese Voraussetzungen müssen für eine Mietminderung erfüllt sein und so setzen Sie Ihren Vermieter davon in Kenntnis setzen.
Was ist eine Mietminderung?
Mietminderung bedeutet eine Kürzung der zu entrichtenden Miete. Dazu bedarf es keiner ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters. Legitim ist eine Mietminderung, wenn die Wohnqualität beeinträchtigt oder der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht möglich ist. Bevor Sie also erwägen, eine Mietminderung in die Tat umzusetzen, ist es ratsam, Ihren Mietvertrag noch einmal genau zu lesen. Entscheidend ist zudem der Zeitpunkt, an dem ein Mangel festgestellt wird.
Die gesetzliche Grundlage, die im Falle einer Mietminderung greift, findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter Paragraph 536. Der Passus besagt: "Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit."
In den seltensten Fällen ist der Mieter jedoch vollumfänglich davon befreit, die Miete zu begleichen, wenn er eine Mietminderung geltend macht. Stattdessen muss er "eine angemessen herabgesetzte Miete" bezahlen.
Wie beantrage ich eine Mietminderung?
Dem Vermieter ohne Ankündigung weniger Miete zu überweisen, ist nicht ratsam. Im schlimmsten Fall kann sogar eine fristlose Kündigung drohen. Statt einer Mietminderung ohne Mängelanzeige sollten Sie etwaige Missstände bei Ihrem Vermieter schriftlich - beispielsweise per Post oder E-Mail - anmerken.
Eine Ursache der Schäden muss dabei vom Mieter nicht angegeben werden, bedeutend ist lediglich die detaillierte Beschreibung der Mängel. Außerdem ist dem Vermieter eine Frist für die Beseitigung der Mängel einzuräumen. Experten raten in diesem Fall zu drei bis vier Tagen.
Kommt der Eigentümer Ihrer Bitte nach Nachbesserung nicht nach, können Sie die Miete verringern. Mietminderungstabellen geben Orientierung, welches Maß dabei anzusetzen ist und helfen, eine angemessene Mietminderung je nach Schwere der Einschränkungen zu berechnen.
Als Ausgangspunkt dient für gewöhnlich die Nettomiete, um mögliche Nachzahlungen der Betriebskosten zu verhindern. Aber Vorsicht: Die prozentualen Angaben in solchen Auflistungen sind nicht durch rechtliche Grundlagen festgelegt, sondern orientieren sich an vergangenen Gerichtsurteilen.
Kann eine Mietminderung im Nachhinein geltend gemacht werden?
Oft melden Mieter einen erkannten Mangel nicht sofort an den Vermieter, um abzuwarten, wie schlimm der Schaden wirklich ist oder wie stark er den Alltag beeinflusst. Grundsätzlich erhält eine Mietminderung erst dann Gültigkeit, wenn der Schaden beim Vermieter gemeldet wird, was eine rückwirkende Mietminderung zunächst unterbindet. Eine Ausnahme tritt jedoch ein, wenn der Mieter bewusst etwaige Mängel vertuscht.
Ratsam ist generell eine Mietzahlung unter Vorbehalt, heißt: Der Mieter entrichtet die vollständige Miete, kann aber später einen Teil der gezahlten Miete wieder einfordern. Außerdem kann der Mieter damit einer möglichen Kündigung vorbeugen, für den Fall, dass die Mietminderungsquote zu hoch angesetzt wurde.
Gründe für eine Mietminderung
Die Gründe für eine Mietminderung können vielfältiger Natur sein. Egal ob Wasserschaden, Heizungsausfall oder Lärmbelästigung - in der folgenden Auflistung finden Sie kurz und kompakt eine Auswahl von Umständen, die Sie zu einer Mietminderung berechtigen können.
Mietminderung wegen Wasserschaden: Ein Sturm hat das Dach Ihrer Immobilie beschädigt, sodass Regen ungehindert eindringen kann? Ein Wasserrohrbruch hat Ihre Wohnung unter Wasser gesetzt? Oder nasse Wände befördern Schimmelbildung? Unter diesen Umständen ist eine Mietminderung definitiv zulässig. Gleiches gilt, wenn der Einsatz von Trocknungsgeräten erforderlich ist.
Aber Achtung: Haben Sie einen Wasserschaden selbst zu verantworten, etwa wenn bei einer Waschmaschine wegen mangelhafter Wartung Wasser austritt, müssen Sie für den Schaden selbst aufkommen. Deswegen unser Tipp: Begutachten Sie regelmäßig, ob Ihre Waschmaschine ordnungsgemäß funktioniert.
Mietminderung wegen Heizungsausfall: Sie frieren, weil Ihre Heizung nur unzuverlässig funktioniert? Auch hier ist eine Mietminderung möglich. Insbesondere in den Wintermonaten ist dies anzuraten. Ob der Heizungsausfall im Schlaf- oder Kinderzimmer vorfällt oder im Wohnraum, ist unerheblich.
Generell gilt bei einer defekten Heizung als Faustregel: Sinkt die Temperatur unter 20 Grad Celsius, kann nicht mehr von einer Wohlfühltemperatur gesprochen werden.
Mietminderung wegen Strom- und Warmwasserausfall: Sollten Sie in der Nacht kein warmes Wasser haben, der Wasserboiler im Bad defekt sein oder wenn es zum kompletten Ausfall der Warmwasserversorgung kommt, ist eine Mietminderung möglich.
Auch eine Verunreinigung des Wassers in der Dusche, etwa durch Rost oder die Tatsache, dass Warmwasser erst nach einer längeren Wartezeit (mehr als 60 Sekunden) aus der Leitung kommt, machen eine Mietminderung vertretbar, ebenso beschädigte Steckdosen oder ein dauerhaftes Ausbleiben der Stromversorgung.
Mietminderung wegen Feuchtigkeit: Zu den gravierendsten Schäden, die in einer Immobilie vorkommen können, gehören Feuchtigkeit und Schimmelbildung. Dementsprechend ist eine Mietminderung möglich, wenn Regenwasser wegen eines Lecks in Dach oder Fenster in die Wohnung gelangt oder Risse in den Mauern vorliegen.
Problematisch sind außerdem feuchte Wände oder Keller, die Schimmel nach sich ziehen können, genauso wie Wärmebrücken.
Mietminderung wegen Lärmbelästigung: Wenn Sie sich durch Lärm belästigt fühlen, können Sie ebenfalls eine Mietminderung verlangen. Dabei ist es unerheblich, woher, also von innerhalb des Hauses oder von außerhalb, die störenden Geräusche herrühren. Baulärm von einer Baustelle gegenüber ihrer Wohnung kann ebenso ursächlich sein wie die Störung nächtlicher Ruhezeiten durch laut streitende Nachbarn.
Weitere Gründe, die Ihnen die Möglichkeit geben, Mietminderung wegen Lärmbelästigung in Erwägung zu ziehen, sind unter anderem:
- eine lärmende Aufzuganlage
- lautes Hundegebell
- Beeinträchtigungen wegen Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten
- die Missachtung der Nachtruhe durch Nachbarn, etwa in Form der Betätigung einer Waschmaschine oder wegen lauter Musik
- eine defekte Heizungsanlage
- mangelhafte Isolierung
Mietminderung wegen Schädlingsbefall: Ratten, Mäuse oder andere tierische Schädlinge tummeln sich in Ihrer Wohnung? Das ist nicht nur unangenehm, sondern ein legitimer Grund für eine Mietminderung. Entscheidend ist bei einem Ungezieferbefall jedoch, dass es sich nicht um einen Einzelfall handelt, sondern der Lebensalltag des Mieters entscheidend beeinträchtigt ist. Relevant ist außerdem, woher der Schädlingsbefall rührt.
Wenn der Mieter selbst dafür verantwortlich ist, weil er die Immobilie nicht regelmäßig reinigt oder verwahrlosen lässt, ist eine Mietminderung nicht möglich. Anders verhält es sich, wenn bauliche Mängel wie Risse oder Löcher in der Wand den Weg für Ratten, Kakerlaken und Co. freimachen. Dann ist es Sache des Vermieters, sich um die Behebung des Missstandes zu kümmern.
Verwendete Quellen:
- Bürgerliches Gesetzbuch: "§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln"
- Deutscher Mieterbund: "Wohnungsmängel und Mietminderung"
- Homeday: "Mietminderung: wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?"
- MieterEngel: "Wie funktioniert die Mietminderung?"
- immowelt: "Mietminderung"
- Anwaltsregister: "10 wichtige Tipps zur Mietminderung"
- Mietrecht.de: "Mietminderungstabelle: Höhe einer Mietminderung bestimmen"
- Mietrecht.com: "Mietminderung – So können Mieter ihre Miete mindern"
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