Einmal im Jahr erhalten Mieter Post vom Vermieter: die Nebenkostenabrechnung. Sie erzeugt bei vielen ein flaues Gefühl im Magen - droht etwa eine saftige Nachzahlung? Für viele ist es zudem eine Qual, sich durch die Aufstellung der Kosten zu kämpfen. Ein Experte vom Deutschen Mieterbund erklärt, worauf Sie achten müssen.
Was sind Nebenkosten?
Der exakte Begriff lautet eigentlich Betriebskosten. Aber die meisten benutzen den umgangssprachlichen Begriff Nebenkosten, wie Ulrich Ropertz, der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, im Gespräch mit unserer Redaktion erklärt.
Dabei handelt es sich um die Kosten, die dem Eigentümer regelmäßig durch die Bewirtschaftung des Gebäudes beziehungsweise der Wohnung entstehen. Diese sind in der Betriebskostenverordnung genau definiert und können auf den Mieter umgelegt werden. "Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist", ergänzt Ulrich Ropertz.
Was ist in den Nebenkosten alles enthalten?
Die Betriebskostenverordnung führt die einzelnen Betriebskosten auf:
- Heizkosten und Warmwasserkosten: machen meist die Hälfte der Nebenkosten aus
- Grundsteuer: von der Kommune erhoben, teilweise steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks"
- Wasserkosten: Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage
- Abwasser: Gebühren für die Nutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube
- Versicherungen: Haus- und Haftpflichtversicherung
- Fahrstuhl: Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft
- Straßenreinigung, Müllabfuhr: stellt die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung
- Hausreinigung, Schädlingsbekämpfung: Kosten beispielsweise für eine Putzfrau, die Flure, Treppen, Keller und Waschküche reinigt
- Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen
- Beleuchtung: Außenanlagen, Treppenhaus, Waschküche
- Schornsteinreinigung: Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung
- Versicherungen: Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug
- Hauswart: Personalkosten für den Hausmeister, der beispielsweise Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung übernimmt
- Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabel: Betriebs-, Strom- und Wartungskosten der Antenne, monatliche Grundgebühr für die Kabel-Service-Gesellschaft - entfällt, wenn der Mieter direkt einen Vertrag mit einer privaten Kabel-Service-Gesellschaft hat
- Einrichtungen für die Wäsche: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte
- Sonstige Kosten: Zum Beispiel für Rauchwarnmelder, Klingelsprechanlagen, Schwimmbad und Sauna im Haus
Was darf in den Nebenkosten nicht verrechnet werden?
"Die Betriebskosten dürfen niemals etwas mit Reparaturkosten und Verwaltung zu tun haben", sagt der Experte vom Mieterbund. Der Vermieter dürfe an den Betriebskosten auch nichts verdienen, sondern müsse diese eins zu eins weitergeben.
Kann man die Nebenkostenabrechnung bei der Steuererklärung geltend machen?
"Ja", sagt Ulrich Ropertz. Als Mieter könne man folgende Posten geltend machen: Die Kosten für Handwerkerrechnungen, die Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege und Gebäudereinigung sowie die Wartungskosten des Aufzugs. "Das geht aber nur mit den reinen Personalkosten", erläutert er.
Wie kann es zu einer Nachzahlung kommen?
Vermieter verlangen fast immer eine monatliche Vorauszahlung der Nebenkosten, die dann einmal im Jahr verrechnet werden. Die Höhe der Betriebskosten wird dabei überschlagen und orientiert sich an den bisherigen Kosten. Hat der Mieter zu viel gezahlt, bekommt er Geld zurück.
Waren die Vorauszahlungen jedoch zu niedrig angesetzt, muss er eine Nachzahlung leisten. "Die Betriebskostenabrechnung ist ein komplexes Thema, weshalb es sich im Nachzahlungsfall oft lohnt, sie zu prüfen oder von Hilfevereinen prüfen zu lassen", meint der Chef des Mieterbundes.
Zusätzlich kann man sich am Mietkostenspiegel des Mieterbundes orientieren, der einmal im Jahr erscheint und einen Überblick über die durchschnittlichen Nebenkosten pro Quadratmeter bietet.
Verjähren Nebenkosten?
Der Abrechnungszeitraum beträgt genau ein Jahr, weshalb der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung exakt zwölf Monate Zeit hat.
Rechnet der Vermieter jedoch nicht innerhalb dieser Frist ab, dann kann er auch keine Nachforderungen mehr stellen. "Hat der Mieter zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes noch keine Abrechnung erhalten, dann muss er keine Nachzahlungen mehr leisten, egal welches Ergebnis herauskommt", erklärt Ulrich Ropertz.
Verwendete Quellen:
- Gespräch mit Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin
- Betriebskostenverordnung
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